Об этих и других изменениях, а также перспективах строительного бизнеса рассказал старший юрист EY Law Дмитрий Максимович.
1 июля 2018 года вступила в силу новая редакция закона о долевом строительстве. Ужесточились требования к застройщикам, изменилась структура финансирования проектов. Пока рано оценивать, как закон работает на практике, но уже можно отметить некоторые тенденции.
Очевидно, застройщиков будут подталкивать к переходу на счета эскроу как можно скорее, не дожидаясь 1 июля 2019 года, когда отменят другие варианты финансирования. В частности, недавняя законодательная инициатива заметно повышает взносы в компенсационный фонд для тех застройщиков, которые не пользуются эскроу. Они будут платить 6%, а не 1,2% от цены договора долевого участия.
В то же время, среди утвержденных ЦБ банков пока очень мало тех, кто готов предложить застройщикам полноценные услуги с использованием счетов эскроу. Чтобы этот финансовый институт заработал, нужно больше банков, и между ними должна быть здоровая конкуренция по условиям обслуживания.
Мелких застройщиков закон вынудит или уйти с рынка, или войти в состав какого-то крупного девелопера. Требования и ограничения закона фактически являются для них заградительным барьером.
Основные нововведения
Cчета эскроу
Застройщики смогут привлекать средства дольщиков только с помощью эскроу уже через год (а точнее - когда договор участия в долевом строительстве с первым участником будет подан на госрегистрацию после 1 июля 2019 года).
До этого девелоперы могут обходиться без эскроу, если отвечают жестким требованиям (в первую очередь к финансовой устойчивости, отсутствию обременений и существенных обязательств перед третьими лицами).
Исключения из принципа «один застройщик – одно разрешение на строительство»
Новая редакция закона смягчила правило «один застройщик – одно разрешение на строительство» и позволила ему иметь их несколько:
- в соответствии с градостроительным планом земельного участка;
- в соответствии с утвержденным проектом планировки территории,
- на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, или территории, в отношении которой заключен договор о комплексном освоении территории или договор о комплексном развитии территории.
При этом застройщик не вправе одновременно работать по нескольким договорам о развитии застроенной территории, и (или) договорам о комплексном развитии территории, и (или) договорам о комплексном освоении территории.
В отношении каждого разрешения на строительство застройщиком должен быть открыт отдельный расчетный счет в уполномоченном банке (перечень уполномоченных банков утверждается ЦБ РФ).
Финансовые аспекты
Закон требует от застройщика иметь собственные средства в размере не менее 10% от стоимости строительства, но сейчас их разрешается заменить кредитом от уполномоченного банка в размере не менее 40 % от стоимости стройки. Как дополнительный источник финансирования также допускаются целевые займы от материнской компании. Они могут составлять до 20 % от стоимости строительства, а ставка по ним не должна превышать ключевую ставку ЦБ РФ, увеличенную на 2 процентных пункта.
Кроме того, смягчены ограничения по долгам перед бюджетом (налоги и другие обязательные платежи). В частности, появился допустимый размер задолженности. Кроме того, указано, что застройщик не считается нарушителем, пока не истек срок обжалования недоимки.
Целевое использование денежных средств
Новое регулирование расширило возможности использования денежных средств, зачисленных на расчетный счет застройщика в целях:
- внесения платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка;
- внесения платы за снятие запрета на строительство и реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на таком земельном участке.
Для застройщиков, которые раскрывают консолидированную финансовую отчетность по МСФО, увеличили лимит расходов на административные нужды до 20 % от стоимости строительства.
Теперь денежные средства с расчетного счета застройщика можно использовать без целевого ограничения, если выполнены все эти условия:
- многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости введен в эксплуатацию;
- зарегистрировано право собственности на один (первый) объект долевого строительства (например, квартиру).
Ограничение операций по расчетному счету застройщика
Законодатель установил новые правила «банковского контроля и сопровождения». Так, уполномоченный банк не может проводить по счету застройщика операции, связанные с:
- обеспечением исполнения обязательств третьих лиц;
- обеспечением исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств дольщиков;
- предоставлением ссуд, займов;
- покупкой ценных бумаг;
- созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением создания (участия в уставных капиталах) хозяйственных обществ-застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом;
- оплатой выпускаемых (выдаваемых) застройщиком ценных бумаг, за исключением оплаты выпускаемых им акций.
Кроме того, уполномоченный банк вправе отказать застройщику в проведении операции по расчетному счету в случае, если:
- операция запрещена по указанным выше основаниям;
- назначение платежа, указанное в распоряжении, не соответствует разрешенным законом целям;
- операция по оплате административных расходов превышает 10% от стоимости строительства, либо 20% — для застройщиков, раскрывающих финансовую отчетность по МСФО;
- размер платежей по операции по оплате авансовых платежей в совокупности превышает 30% от стоимости строительства;
- назначение и размер платежа, указанные в распоряжении, не соответствуют содержанию документов, которые застройщик представил в основание распоряжения.
Раскрытие информации и ответственность бенефициаров
Новая редакция обязывает застройщиков раскрывать сведения о бенефициарах в проектной декларации. По смыслу закона бенефициарным владельцем признается физическое лицо, которое в конечном счете косвенно (через подконтрольных лиц) самостоятельно или совместно с иными лицами вправе распоряжаться 5% и более голосов, приходящихся на голосующие акции (доли), составляющие уставный капитал застройщика.
Помимо этого, теперь бенефициарные владельцы застройщика несут солидарную (с самим застройщиком) ответственность за убытки, причиненные по их вине гражданам — участникам долевого строительства.