Как заплатить меньше налогов при продаже земли?

В зависимости от периода регистрации права собственности и минимального срока владения имуществом, законодательство предусматривает освобождение от уплаты налога по объектам, приобретенным до 1 января 2016 года с учетом срока владения свыше трех лет, а после 1 января 2016 — свыше 5 лет. 

В случае же, если данные критерии не выполняются налогоплательщики обязаны задекларировать полученный доход не позднее 30 апреля и заплатить налог в срок не позднее 15 июля года, следующим за годом продажи объекта недвижимости. 

Немаловажным фактором при раскрытии информации об объектах реализации является величина дохода. Согласно п. 5 ст. 217.1 Налогового кодекса, она не должна быть меньше, чем кадастровая стоимость реализуемого объекта, сформированная на 1 января года регистрации права собственности, умноженная на понижающий коэффициент 0,7. Таким образом, с точки зрения налогового законодательства могут возникнуть риски доначисления НДФЛ исходя из минимальной величины дохода, установленной условиями п. 5 ст. 217.1 НК в случае нарушения вышеуказанных критериев.

Считаем сроки правильно

Принимая решение о продаже имущества, налогоплательщики задумываются: какими легальными способами можно воспользоваться для уменьшения налоговой базы по НДФЛ? 

Так, положения п.2 ст. 220 НК закреплено право налогоплательщика по своему выбору уменьшить доходы от продажи объектов на сумму имущественного налогового вычета в фиксированной сумме 1 млн руб. при реализации жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, и 250 000 руб. для иных объектов. Согласно разъяснениям Минфина от 28 декабря 2011 года № 03-04-05/9-1118, применить имущественный вычет в полном размере можно только к одному объекту недвижимости в один налоговый период (календарный год). При этом законодательство не запрещает одновременное уменьшение доходов от продажи нескольких объектов в одном налоговом периоде на сумму имущественного налогового вычета и на сумму расходов, связанных с их приобретением (Письмо Минфина от 27 апреля 2016 года № 03-04-05/24433). 

На практике многие налогоплательщики сталкиваются с вопросами определения срока владения и исчислением НФДЛ в отношении земельных участков, образованных в результате раздела первоначального объекта. 

В отношении срока владения имуществом: при разделе земельного объекта на несколько участков, первичный объект права прекращает свое существование и срок нахождения в собственности образованных при разделе земельных участков для целей исчисления и уплаты НДФЛ при их реализации следует исчислять с даты государственной регистрации прав на вновь образованные земельные участки. Об этом говорят разъяснения высшего налогового ведомства и сложившаяся судебная практика: п. 1 ст. 11.4 Земельного кодекса, кассационное определение Верховного суда от 11 апреля 2018 года № 48-КГ17-21, письма Минфина от 19 июня 2018 года № 03-04-05/41631 и от 30 мая 2018 года № 03-04-05/36697, а также письмо ФНС от 24 марта 2017 года № БС-4-11/5455@.

Однако существует и полностью противоположная позиция, сложившаяся из-за определения Верховного суда от 26 февраля 2016 года № 18-КФ15-3370, согласно которой раздел земельного участка, принадлежащего субъекту правоотношений на праве собственности, не влечет прекращения права собственности на такой земельный участок, так как его части являются частями единого земельного участка. 

Таким образом, поскольку более поздние разъяснения высшего налогового ведомства (а также судебная практика) поддерживают позицию об исчислении срока владением имуществом исходя из даты государственной регистрации прав на вновь образованные земельные участки, этой позиции мы и рекомендуем придерживаться при анализе возможности освобождения от обязанности по уплате НДФЛ.

Выбираем выгодный для себя вариант

В отношении порядка исчисления налога при разделении земельных объектов — законодательство предусматривает право налогоплательщика на получение фиксированного имущественного вычета в размере 1 млн. руб. или уменьшения полученных доходов на сумму подтвержденных расходов на приобретение исходного участка пропорционально площади каждого из выделенных объектов (Письмо Минфина от 06 мая 2015 года № 03-04-05/26012). Таким образом, налогоплательщик, реализующий несколько объектов недвижимости в один налоговый период, вправе самостоятельно определить и применить на свое усмотрение более оптимальный способ уменьшения налоговой базы по НДФЛ с точки зрения величины налогового бремени.

Для наглядности приведем пример расчета налоговой базы по НДФЛ в случае реализации в одном налоговом периоде двух земельных участков. Первый — площадью 693 м² (кадастровая стоимость 2 062 040 руб.), второй — 507 м² (кадастровая стоимость 1 800 000 руб.). Оба этих участка разделены из первоначального участка площадью 1200 м², стоимость приобретения которого, согласно договору, составила 2 300 000 руб.

Согласно произведенному расчету, при расчете налоговой базы по НДФЛ в отношении первого земельного участка налогоплательщику целесообразно признать расходы на его приобретение, поскольку их величина существенно превышает величину имущественного вычета.

Таким образом, налогоплательщику перед заключением сделки по реализации имущественных активов необходимо рассчитать наиболее оптимальный вариант использования прав, предусмотренных налоговым законодательством в зависимости от условий сделки. В том числе, для исключения вероятности возникновения претензий со стороны налоговых органов и доначислению НДФЛ, по реализуемым объектам необходимо произвести расчет минимального размера стоимости, которую можно признать в качестве дохода от сделки согласно положениям налогового законодательства.