Отсрочка арендных платежей
В нескольких странах Европы власти позволили арендаторам отсрочить внесение арендных платежей без каких-либо штрафов или процентов. Например, в Испании при соблюдении определенных условий пострадавшие от пандемии коммерческие арендаторы, которые не смогли договориться с крупными негосударственными собственниками, могут потребовать отсрочку арендных выплат до конца 2021 года. Крупными в этом случае считаются собственники более 10 объектов недвижимости (исключая склады и гаражи) или объектов с общей площадью более 1500 квадратных метров. Соответствующий нормативный акт (Королевский указ-закон № 35/2020) принят в декабре 2020 года, чтобы поддержать бизнес, занятый в сфере туризма, гостеприимства и торговли.
Снижение арендной платы
Государства законодательно закрепляют и обязанность снижать арендную плату при определенных условиях. Так, в Греции предприятия, деятельность которых была приостановлена из-за вспышки COVID-19, а также их сотрудники, чей трудовой договор был временно приостановлен, имели право потребовать 40% скидку. Это правило было введено Законом 4683/2020 от 20.03.2020, и периоды обязательного предоставления скидки неоднократно продлевались.
Запрет на расторжение договора аренды
В Германии, даже если арендатор не вносит арендные платежи, расторгать договор на этом основании запрещено до 30 июня 2022 г. Например, арендодатель не может расторгнуть договор аренды земли или комнат из-за того, что арендатор не вносил арендную плату в период с 1 апреля 2020 года по 30 июня 2020 года, при условии, что неисполнение обязательств связано с последствиями COVID-19.
В Германии коронавирус признан существенным изменением обстоятельств.
В ФРГ тоже решили попробовать признать COVID-19 существенным изменением обстоятельств, которое дает возможность пересмотреть условия договора или расторгнуть его в судебном порядке. Это было зафиксировано в параграфе 313 Гражданского кодекса Германии, однако такая инициатива вызвала споры в юридическом сообществе Германии.
Согласно новым поправкам, если арендуемая коммерческая недвижимость не может использоваться для работы арендатора или может использоваться только со значительными ограничениями в результате правительственных мер по борьбе с пандемией COVID-19, то это считается существенным изменением обстоятельств.
Как суды толкуют новую норму
По мнению немецких юристов, в вопросе, менять условия договора из-за COVID-19 или нет, суды будут принимать во внимание:
насколько правительственные ограничения влияют на работу арендатора (деятельность арендатора приостановлена по закону, а убытки не просто от того, что люди перестали посещать публичные места);
государственные субсидии, полученные арендатором (в ФРГ их достаточно много);
была ли экономия на расходах;
финансовое состояние арендатора.
Судебная практика пока что складывается неоднозначно.
Мюнхенские суды отказали арендаторам в пересмотре договоров аренды.
25 января 2021 года вышло первое решение суда, касающееся нового правила распределения риска в арендных отношениях. Однако Мюнхенский суд не поддержал требования арендатора пересмотреть договор аренды отеля.
Суд посчитал, что арендатор должен был иметь финансовый резерв на случай падения продаж, а не перекладывать эту ответственность на арендодателя. Суд подробно разобрал причину падения выручки арендатора. По его мнению, отель потерял клиентов не из-за правительственных мер, а из-за изменения в поведении клиентов. Так как коронавирус побудил людей больше работать из дома, это привело к снижению бронирования гостиниц для деловых поездок.
Чуть позже Мюнхенский суд отказал и сети универмагов C&A в пересмотре арендной платы. Основные аргументы суд привел те же: арендатор был обязан создать финансовые резервы, а также компенсировать снижение посещаемости конкретного магазина за счет онлайн-продаж через интернет-магазин. Также учитывались государственные компенсации, полученные C&A.
Дрезденский суд поддержал арендатора
24 февраля 2021 года Дрезденский суд принял решение в пользу арендатора. Суд постановил, что владелец ресторана, пострадавшего от приказа о закрытии, может платить арендодателю в два раза меньшую сумму арендной платы.
«На практике многие арендаторы просят собственников снизить арендную плату», – говорит Александра Анкудинова, проджект-менеджер Tranio в Германии. Например, одна из сетей текстиля рассылает собственникам помещений письма, в которых пишет, что она не получает дотаций и промежуточных пособий и не может воспользоваться государственными кредитами или другими субсидиями, так как не классифицируется как системообразующее предприятие. «Далее она предлагает снизить ей арендную плату до 50%, но при этом платить сопутствующие платежи в полном объеме. Более того, для юридических формальностей компания предлагает заплатить аренду полностью за январь и февраль 2021 года, а затем собственник должен добровольно вернуть половину», – приводит пример Анкудинова.
В целом, по данным немецкой юридической компании Lutz Abel, по состоянию на декабрь 2020 года только 28% пострадавших отельеров и рестораторов смогли договориться со своими арендодателями о сокращении или отказе от аренды. Остальные 72% продолжают платить полную арендную плату.
Выводы
Судебная практика в Европе складывается неоднозначно, и по каждому обращению будет индивидуальное решение.
Арендаторы могут получить отсрочку или скидку, если договор был заключен до пандемии коронавируса. Кроме того, арендатору необходимо доказать, что убытки вызваны правительственными ограничениями, а не снижением покупательской способности или изменением в поведении покупателей.
Послабления, скорее всего, не получат арендаторы, которым выплачивались государственные субсидии.
Автор: Анастасия Никитина, редактор международного брокера недвижимости Tranio